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精密管厂倾向于增加供给

作者: 来源: 日期:2018/10/9 8:09:26

  需求方面,住房需求可以简单划分为刚性需求(包括首次置业和改善性需求)、投资需求和投机需求。但是,从数据上我们无法进行区分辨认。简单起见,我们将我国城镇化过程中新增城镇人口的住房需求看作刚性需求的重要组成,其他需求全部归入“其他需求”。从往年平均来看,每年城镇化新增城镇人口在2000万人左右。2016年我国新增城镇人口2182万人,按照2016年城市人均住宅建筑面积36.6平方米计算,新增城镇人口需求住房面积79861万平方米。假设2017年和2018年的城镇化进度和新增城镇人口与2016年相当,那么所需住房面积也大致等于79861万平方米。

  接着,我们将供需两方面结合起来,构造新变量“跨年在建未售住宅边际供应强度”,考虑供需的边际关系。其计算式:跨年在建未售住宅供应强度=新增跨年在建未售住宅面积/新增城镇人口住宅需求量。2017年1-10月,跨年在建未售住宅边际供应强度为-0.015,这表示供应相对需求弱。研究发现,跨年在建未售住宅边际供应强度与住宅新开工面积具有负相关性,相关系数-0.49。这可以从逻辑上解释:房地产企业在做决策时,如果预期边际供应弱于边际需求,精密管厂倾向于增加供给,促使新开工面积增长;如果边际供应大于边际需求,那么房地产企业倾向于减少供给,使得新开工面积减少。根据2018年1-10月的跨年在建未售住宅面积的预测数据和新增城镇人口的假设数据,可以得到跨年在建未售住宅边际供应强度为0.569,进而通过模型估计得到2018年1-10月住宅新开工面积同比增速为-29.4%,为2000年以来****,房屋新开工前景非常不乐观。

  以上,我们在假设需求是稳定的情况下,从量化的角度佐证了2018年房地产新开工面积的悲观预期。如果需求随着房地产调控而延续放缓态势,那么新开工面积的悲观程度将比模型预测的更严重。


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